信和置业：香港非对称机会53%净现金低于账面价值的一半

信和置地以0.475倍的市净率处于其价格区间的低端，净现金占市值的53%。

在香港取消旅行限制和中国即将重新开放边境之际，信和置业代表了在香港投资的理想防御性股票。

信和置业旗下的物业租赁和酒店业务有望受益于香港经济复苏和入境旅游。

股票目前为投资者和交易者提供了一些相似之处——上行空间、交易模式、安全性和诱人的股息收益率。

信和置业有限公司（OTCPK:SNLAY) (科索沃临时警察部队：SNLAF）是一家领先的香港上市房地产公司（香港股票代码83 HK）专注于**的商业，住宅，工业和酒店房地产。我在2021年12月17日股票交易时覆盖了该股票在9.50港元，并在今年8月达到了我文章的目标价12.20港元的年内高点。现在，信和置业回到了其历史价格区间的低端（9.70港元），是我最喜欢的香港上市股票，无论是投资、交易还是作为股息收益率的选择。截至2022年6月30日，该公司拥有415.343亿港元的巨额净现金头寸，占其市值的53%，其账面价值为0.475倍。该股的1年低点为8.39港元，1年高点为12.20港元。基于上一财年的股息，该股的股息收益率为5.87%。信和置业主席及大股东罗伯特先生吴继续不断购买公司的股票。

香港恒生指数从10月份的低点上涨了26.7%（至19,593点）。令人放松的的旅行要求的城市，和中国结束最Covid控制. 然而，恒生指数过去一年仍下跌15.52%，过去五年下跌33.76%。香港的目标是重新开放边界在一月中旬与中国合作。2023年似乎是恒生指数录得稳健正面表现的机会。我认为，以目前的股价来看，信和置业代表着一个不对称的机会，也是投资香港的理想防御手段。

我认为2023年该股有30%的上涨潜力，原因是股价升值和分红。我还认为，目前的股价下行空间有限，未来12个月下行的可能性很小。我的12个月预期收益率为29%，基于我假设的结果概率。

公司概况和业绩更新

关于信和置地的详细背景，在我之前的文章. 每最新成果:

截至二零二二年六月三十日，本集团在中国内地、香港、新加坡和悉尼包括一个平衡的物业组合，其中45.7%为商业，29.9%为住宅，10.8%为工业，7.7%为停车场，5.9%为酒店。在按状况划分的土地储备中，680万平方英尺为开发中的房产，1210万平方英尺用于投资和酒店，以及150万平方英尺的待售房产。

二零二二年六月三十日财务业绩摘要如下：

信和地产

信和置地的三个主要业务分部的除税前盈利载列如下：

信和地产

该公司报告截至2022年6月30日的财政年度每股收益为0.76港元，较上一财政年度下降42.8%，原因是2021财政年度其中央大酒店的物业销售收入有所增加。由于公司的发展时间线/管道（当前管道如下所示），房地产销售每年都有变化，因此上一财政年度的房地产销售下降对我来说并不重要。信和置业庞大的净现金头寸，使其在有吸引力的机会增加其土地储备时，特别是在当前利率较高和房地产市场降温的情况下，拥有巨大的选择余地。它不像大多数在香港和国际上市的房地产公司，这将承担一个净债务头寸为他们的房地产开发和投资。据我所知，在全球范围内没有任何其他大型上市房地产公司拥有如此高的净现金与市值比率。

最新业绩的一个重大利好是，该公司的酒店业务扭亏为盈。信和置业旗下酒店包括新加坡浮尔顿酒店、新加坡浮尔顿湾酒店、香港港丽酒店、悉尼浮尔顿酒店及香港奥海安。其中一些酒店是亚洲***的高端酒店之一。随着新加坡和悉尼旅游业的复苏，以及香港取消了之前的入境限制，酒店业务有望在2023财年6月30日取得更强劲的业绩。

该公司的物业租赁部门较上一财政年度微幅下跌3.14%。在2023年，随着访港旅客的复苏，情况应该会有所改善。此外，虽然信和置业的净债务同行可能会受到利率上升的影响，但信和置业的优势在于其投资物业的资产负债表不受限制。

信和地产

股息收益率

二零二二年度股息总额为每股0.57港元，派息率为65.8%。这相当于目前股价5.87%的收益率。

香港市场展望

随着香港取消之前的旅游限制，入境旅游将逐步反弹。与中国的边境也有望在明年1月开放，最早可能在1月3日. 如前所述，香港股市的恒生指数在过去的1年和5年中一直表现不佳，比10年前下跌了10%以上。不过，我们有理由对恒生指数在2023年录得正回报持乐观态度。我认为，香港在未来一年左右的时间里，除了可以巩固其全球主要金融中心的地位外，还可以重新确立其国际旅行目的地的地位。

潜在的危险因素和缓解剂

信和置业股价的潜在风险因素与之前的描述. 香港房地产价格有暴跌本月降至五年来的最低点。国际主要市场的房地产价格也同样大幅下降。香港和其他主要国际城市的房地产价格前景普遍预计将在2023年进一步下降。这可能对信和置业产生不利影响。

然而，这对信和置业的影响因其净现金头寸（相当于其当前市值的53%）而有所减轻。因此，在我看来，股价从目前的水平下行是有限的。信和置业的现金储备给了它巨大的选择权。该公司可以选择性地增加其土地银行或房地产投资组合，在这个持续的市场低迷。它可以选择进一步提高对股东的股息支付率或宣布特别股息。

由于美元和港币存款利率处于十年来的最高水平，信和置业将从银行存款中获得更高的收益。与之前的低利率环境相比，以美元和港币计算的12个月定期存款利率高达4%，因此在房地产开发和租赁物业进行新的收购或投资需要更高的门槛利率。新投资所需的更高门槛利率和房地产价格的持续下跌——这种环境可能是向股东分配更高股息的良好动机。

中国置地的交易格局与安全边际

自2020年以来，以其历史价格区间的低端购买信和置业，已多次被证明是一项**吸引力的投资/贸易。于二零二零年三月至五月期间，信和置地低于9港元，于二零二一年五月达到12港元以上。该股随后于2021年11月回落至9港元低点，并于2022年8月升至12港元上方。对于交易者来说，在这些时间段内，股票还会有许多其他较小的涨跌。信和地产目前已回落至9.70港元，但已从10月低点反弹。

此外，除了价格上涨，一个人在持有期间获得有吸引力的股息收益率。该公司庞大的净现金头寸、优质的房地产资产以及账面价值的良好折扣提供了安全边际。我预测该股未来12个月的预期回报率为29%，基于我的观点，即股价上涨30%的概率为90%，目标价为12.12港元（加上假设的最低5%股息回报率），以及10%的概率从目前的9.70港元水平下跌10%。

结论

信和地产目前处于历史价格区间的低端，这是一个不对称的机会，在12个月或更短的时间内有可能上涨30%。无论是作为一个投资，贸易和/或股息收益率发挥，有东西为所有风格的投资者在这里。

编者按：本文讨论的是一种或多种不在美国主要交易所交易的证券。请注意这些股票的相关风险。

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